Làm thế nào để mua nhà mà không phải trả trước? Làm sao mua được nhà mà không có tiền.
Tìm tiền mặt để trả trước có thể là một trở ngại lớn đối với bất kỳ ai muốn trở thành chủ nhà.
Hầu hết các Các chuyên gia tài chính khuyên bạn nên đặt mục tiêu trả trước 20% tránh trả nhiều hơn mỗi tháng vì bảo hiểm thế chấp tư nhân . Nếu bạn cảm thấy rằng tiết kiệm nhiều như vậy có thể là không thể, bạn không đơn độc. Theo dữ liệu từ Realtor.com , người mua nhà thế hệ millennial trung bình để lại trung bình 8,8% giá mua nhà của họ tính đến tháng 12 năm 2019.
May mắn thay, có những lựa chọn thay thế cho thế chấp thông thường những gì có thể giúp bạn mua nhà mà không phải trả trước . Chính phủ Hoa Kỳ cung cấp các khoản vay mua nhà cho những người mua nhà trong tình trạng tài chính, nhưng tất nhiên có một số sự đánh đổi.
Mặc dù các khoản vay này có thể có các điều khoản có lợi, chẳng hạn như lãi suất thấp hơn , thường có một tiêu chuẩn trình độ cao . Có được một trong những khoản vay này cũng không giải phóng bạn hoàn toàn, vì bạn vẫn cần tiền mặt để trang trải chi phí kết thúc , và một khi bạn đã ở trong nhà, các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng.
Dưới là mô tả ba trong số các khoản cho vay được chính phủ bảo đảm phổ biến nhất đối với người mua nhà, chúng được cung cấp bởi nhiều tổ chức cho vay trên khắp cả nước. Lưu ý rằng nhiều bang cũng cung cấp các chương trình hỗ trợ cho vay mua nhà riêng, đặc biệt dành cho những người mua nhà lần đầu.
Khoản vay cho các vấn đề cựu chiến binh (VA)
Các thành viên quân đội đang hoạt động và trước đây có quyền truy cập vào Khoản vay dành cho Cựu chiến binh (VA) để tài trợ cho việc mua một nhà lên đến $ 484.350 vào năm 2019 , thường có lãi suất thấp hơn so với hình thức thế chấp thông thường. Khoản vay này không yêu cầu trả trước hoặc bảo hiểm thế chấp, nhưng nó đi kèm với các hướng dẫn nghiêm ngặt, bao gồm việc đáp ứng tiêu chuẩn yêu cầu tài sản tối thiểu.
Người mua cũng phải trả một khoản phí tài trợ để bảo vệ người cho vay trong trường hợp vỡ nợ. Số tiền chính xác của khoản phí phụ thuộc vào nghĩa vụ quân sự của người mua, số tiền trả trước và liệu họ có từng vay VA trong quá khứ hay không và được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm của tổng khoản vay ( thường ít hơn 3% ), giải thích NerdWallet . Phí có thể được trả trước hoặc cộng vào tổng số tiền vay.
Chi phí đóng nói chung được giới hạn với khoản vay VA, mặc dù người mua vẫn có trách nhiệm thanh toán chúng trong hầu hết các trường hợp.
Khoản vay từ Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA)
Khoản vay của Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA) giúp người dân nông thôn mua nhà với số tiền khởi nghiệp bằng 0. Để đủ điều kiện cho Chương trình cho vay đảm bảo mua nhà cho một gia đình , phải tuân thủ nhất định yêu cầu thu nhập , được mô tả như thu nhập thấp đến trung bình, thay đổi theo trạng thái. USDA khá tự do với định nghĩa của nó về nông thôn và thậm chí xem xét một số khu vực ngoại ô (bạn có thể kiểm tra các địa chỉ cụ thể bằng cách sử dụng bản đồ này trên trang web của USDA ).
Không có điểm tín dụng tối thiểu để có được khoản vay USDA, mặc dù điểm số 640 cấp trên và tỷ lệ nợ trên thu nhập dưới 41% thường đủ điều kiện cho bảo lãnh phát hành tự động, theo USDAloans.com .
Mặc dù có nghĩa vụ thanh toán bằng không, người mua vẫn phải trả phí tài trợ ban đầu bằng 1% trong tổng số tiền cho vay để bảo vệ khỏi tình trạng vỡ nợ, cộng với một khoản phí cụ thể của USDA là 0,35% được tính theo tỷ lệ phần trăm của số tiền cho vay mỗi năm, nhưng đã cộng các khoản thanh toán hàng tháng và trả cho người cho vay cầm cố.
Khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA)
Khoản vay của Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) cho phép người mua chỉ trả 3,5% giá mua cho một nơi ở chính, nhưng yêu cầu điểm tín dụng là 580 cấp trên và tỷ lệ nợ trên thu nhập thấp hơn 43% . Nếu bạn có điểm tín dụng từ 500 đến 579, bạn nên để lại 10%.
Các khoản vay của FHA yêu cầu bảo hiểm thế chấp tư nhân, được thực hiện như một khoản trả trước cộng với các khoản thanh toán hàng tháng, và thường cũng sẽ có lãi suất cao hơn một khoản thế chấp thông thường. Người mua cũng chịu trách nhiệm thanh toán chi phí.
Các số tiền cho vay FHA tối đa thay đổi tùy theo vị trí, nhưng đối với một ngôi nhà gia đình nó thay đổi từ $ 315.515 ở khu vực chi phí thấp lên đến $ 726.525 ở khu vực có chi phí cao vào năm 2019.
Làm thế nào bạn có thể nhận được hỗ trợ thanh toán?
Có các chương trình trên khắp đất nước để giúp những người vay đủ điều kiện nhận được khoản trả trước mà họ cần để mua một ngôi nhà chính.
Rất nhiều xuống chương trình hỗ trợ thanh toán Họ coi các khoản tiền như một khoản trợ cấp nếu bạn ở trong bất động sản, nhưng là một khoản cho vay nếu bạn bán, Kahn giải thích. Chúng cũng có thể được định cấu hình để khuyến khích người mua di chuyển đến các khu vực nhất định.
Ví dụ về các chương trình hỗ trợ trả trước có sẵn:
- Tại Denver, chương trình Hỗ trợ thế chấp Metro Plus cung cấp một khoản tài trợ lên đến 4 phần trăm của khoản vay. Thu nhập của người đi vay không được vượt quá giới hạn và có thể phải trả trước 0,5%.
- Ở San Diego, những người mua lần đầu tiên kiếm được không quá 80% thu nhập trung bình của khu vực có thể đăng ký khoản trợ cấp lên đến 10.000 đô la . Các giao dịch phải chịu các giới hạn khác, bao gồm loại tài sản và giá mua.
- Ở Michigan, những người mua nhà lần đầu trên toàn tiểu bang và những người mua nhà nhiều lần trong các khu vực cụ thể có điểm tín dụng ít nhất là 640 có thể đăng ký tiền vay từ hỗ trợ thanh toán không phần trăm lên đến $ 7,500. Khi nhà được bán hoặc tái tài trợ, khoản vay phải được thanh toán đầy đủ. Người vay phải trả trước 1%.
- Ở Cleveland, những người mua đủ điều kiện có thể nhận được một khoản vay trả chậm lên đến 17 phần trăm tổng chi phí của giao dịch (giá mua cộng với 5 phần trăm chi phí đóng). Người vay phải đóng góp ít nhất 3 phần trăm tổng chi phí của giao dịch. Năm mươi phần trăm số dư cho vay trả chậm sẽ được xóa sau 10 năm thuê nhà, và số dư không cần phải trả cho đến khi bán hoặc chuyển nhượng. Đối với một số tài sản, khoản vay sẽ trở thành một khoản trợ cấp sau năm năm sử dụng.
- Ở California, chương trình hỗ trợ thanh toán ban đầu cho GSFA bạch kim cung cấp cho những người vay có thu nhập thấp và trung bình một món quà không hoàn lại lên đến 5% giá trị căn nhà để mua hoặc tái cấp vốn cho một nơi ở chính. Điểm FICO yêu cầu tối thiểu là 640 và tỷ lệ nợ trên thu nhập tối đa là 50 phần trăm. Kahn nói, một số người đi vay sẽ phải giảm 0,5% khoản vay này.
Bạn có cần tiền mặt để đóng không?
Nhu cầu về một số tiền mặt để đóng một khoản thế chấp không phải là một huyền thoại, nói chung. Các khoản vay cho phép người vay mua nhà mà không phải bỏ ra một đồng nào không phải là tiêu chuẩn. Chi phí đóng cửa có thể chiếm tới 3 đến 5% giá mua và bao gồm:
- Phí thành lập
- Phí đăng ký
- Phí trung gian
- Điểm chiết khấu (hoặc điểm thế chấp)
- Phí của bên thứ ba (bao gồm thẩm định, kiểm tra, báo cáo quyền sở hữu, bảo hiểm quyền sở hữu, báo cáo tín dụng, chứng nhận lũ lụt, khảo sát và các khoản phí khác)
- Các khoản trả trước (bao gồm bảo hiểm chủ nhà, thuế tài sản, lãi trả trước)
- Phí đăng ký
- Phí chuẩn bị hồ sơ
Một số người cho vay đề nghị trả một số khoản phí, có lẽ để đổi lấy lãi suất cao hơn cho khoản vay. Một số chương trình cho phép tính phí vào số dư khoản vay để chúng không đến hạn thanh toán khi đóng (sau đó bạn sẽ phải trả lãi cho các khoản phí trong suốt thời hạn của khoản vay).
Bạn có thể tìm những cách sáng tạo để giảm chi phí tự trả của mình. Ví dụ: một thành viên trong gia đình có thể tặng bạn tiền cho khoản trả trước và có thể yêu cầu người bán nhượng bộ (tín dụng của người bán) cho chi phí đóng của họ.
Khi nào thế chấp bằng 0 là một ý tưởng tốt?
Một khoản thế chấp trả trước bằng không là một lựa chọn tuyệt vời cho người mua nhà có tiền mặt hạn chế nhưng có đủ điều kiện để mua nhà.
Paul cho biết: Thu nhập và mức độ tín dụng là những chỉ số đánh giá mức độ sẵn sàng sở hữu nhà cao hơn nhiều so với khoản trả trước. Thành viên lực lượng vũ trang đang tại ngũ có thu nhập rất ổn định, mức lương đảm bảo, hầu như không có khả năng bị mất việc làm. Các khoản cho vay VA vượt trội hơn nhiều loại cho vay thanh toán thấp khác.
Nếu bạn không có kế hoạch bán trong ít nhất vài năm đầu, sẵn sàng và có thể chịu trách nhiệm bảo quản căn nhà và có thu nhập ổn định, thì khoản thế chấp trả trước bằng 0 có thể dẫn đến việc sở hữu nhà sớm hơn nhiều năm. hơn bạn có thể nếu bạn phải tiết kiệm cho khoản trả trước.
Khi nào thì một khoản thế chấp bằng 0 là một ý tưởng tồi?
Một khoản thế chấp bằng 0 có thể không phải là một lựa chọn tốt cho một người vay vốn có thể trả trước và tiết kiệm tiền về lâu dài. Chi phí ban đầu và lãi suất của khoản vay có xu hướng tỷ lệ nghịch với khoản thanh toán ban đầu. Bạn càng có thể ở lại nhà nhiều hơn, các điều khoản càng tốt và tổng thể bạn sẽ phải trả ít hơn.
Một khoản thế chấp bằng 0 không phải là một ý kiến hay trong một thị trường đang suy giảm. Nếu bạn bỏ lỡ một khoản thanh toán thấp và giá trị căn nhà của bạn giảm xuống, bạn sẽ phải chịu cảnh nợ nần (bạn sẽ nợ căn nhà của mình nhiều hơn giá trị của nó trên thị trường ngày nay).
Bạn cũng sẽ lỗ nếu bạn bán trong tương lai gần. Bạn phải tính đến điểm hòa vốn (điểm mà vốn chủ sở hữu của bạn vượt quá cả chi phí mua và chi phí bán của bạn). Điều này có thể dễ dàng chi tiêu năm năm cho khoản vay. Nếu bạn bán sớm hơn, bạn sẽ bị lỗ.
Cuối cùng, một khoản thế chấp bằng 0 không phải là một động thái tài chính tốt đối với những người không thể bỏ tiền sang một bên một cách thường xuyên. Bạn sẽ cần một số kỷ luật ngân sách để sở hữu một ngôi nhà, hoặc bạn có thể đối mặt với tình huống khẩn cấp nghiêm trọng về tài chính khi ngôi nhà của bạn cần được bảo trì. Bạn sẽ không đủ điều kiện để vay vốn mua nhà cho đến khi bạn có đủ vốn chủ sở hữu (bạn thường cần 20% vốn chủ sở hữu sau khi kết thúc khoản vay), có thể sẽ từ 9 đến 12 năm, tùy thuộc vào lãi suất của bạn.
Làm thế nào bạn có thể tìm thấy người cho vay thế chấp thanh toán xuống phù hợp?
Hầu như các công ty cho vay thế chấp đều cung cấp nhiều sản phẩm cho vay để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người đi vay, bao gồm cả các khoản vay thanh toán thấp. Ví dụ, các nhà cho vay trên toàn quốc cung cấp các chương trình cho vay VA, USDA và FHA.
Khi bạn đã sẵn sàng nộp đơn, hãy mua sắm với những người cho vay lớn nhỏ và nhận được nhiều đề nghị cho vay. Lãi suất và chi phí khác nhau giữa người cho vay và người cho vay, và ngay cả những khác biệt nhỏ cũng có thể tăng lên đáng kể trong suốt thời hạn của khoản vay.
Bắt đầu với sự hiểu biết tốt về ngân sách của bạn. Chi phí sở hữu nhà nhìn chung cao hơn chi phí thuê nhà. Bạn sẽ chịu trách nhiệm cho các chi phí mới, chẳng hạn như thuế tài sản, bảo hiểm chủ nhà, và tất cả các bảo trì trên ngôi nhà bạn mua.
Một số người mua cũng sẽ cần phải có ngân sách cho phí hiệp hội chủ nhà. Ngay cả khi người cho vay hoặc người môi giới nói với bạn rằng bạn có thể đủ khả năng chi trả một khoản thanh toán nhất định, thì đó phải là khoản mà bạn cảm thấy thoải mái. Nỗi đau về khó khăn tài chính có thể rất lớn, nhưng không ai phàn nàn về việc có nhiều tiền hàng tháng.
Nội dung
- Khoản vay cho các vấn đề cựu chiến binh (VA)
- Khoản vay từ Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA)
- Khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA)
- Làm thế nào bạn có thể nhận được hỗ trợ thanh toán?
- Bạn có cần tiền mặt để đóng không?
- Khi nào thế chấp bằng 0 là một ý tưởng tốt?
- Khi nào thì một khoản thế chấp bằng 0 là một ý tưởng tồi?
- Làm thế nào bạn có thể tìm thấy người cho vay thế chấp thanh toán xuống phù hợp?