Tái cấp vốn cho thế chấp của bạn về cơ bản có nghĩa là bạn đang trao đổi thế chấp cũ của mình lấy một thế chấp mới và có thể là một số dư mới.
Khi bạn tái cấp vốn cho khoản thế chấp của mình, ngân hàng hoặc người cho vay của bạn sẽ thanh toán khoản thế chấp cũ của bạn bằng khoản thế chấp mới; đây là lý do cho tái cấp vốn cho thuật ngữ.
Hầu hết người vay chọn tái cấp vốn để giảm lãi suất và rút ngắn thời hạn trả nợ, hoặc để tận dụng khả năng chuyển đổi một phần vốn chủ sở hữu mà họ kiếm được trong nhà thành tiền mặt.
Có hai hình thức tái cấp vốn chính: tái cấp vốn theo lãi suất và có kỳ hạn và tái cấp vốn bằng tiền mặt.
Tái cấp vốn là gì?
Tái cấp vốn là quá trình thay thế một khoản thế chấp hiện có bằng một khoản vay mới. Thông thường, mọi người tái cấp vốn thế chấp để giảm các khoản thanh toán hàng tháng, giảm lãi suất hoặc thay đổi chương trình cho vay của họ từ thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh sang thế chấp lãi suất cố định. Ngoài ra, một số người cần tiếp cận với tiền mặt để tài trợ cho các dự án cải tạo nhà hoặc để trả các khoản nợ khác nhau, và sẽ tận dụng vốn chủ sở hữu nhà của họ để được tái cấp vốn bằng tiền mặt.
Bất kể mục tiêu của bạn là gì, quy trình tái cấp vốn thực tế hoạt động giống như khi bạn đăng ký thế chấp đầu tiên - bạn sẽ cần dành thời gian để nghiên cứu các lựa chọn khoản vay của mình, thu thập các tài liệu tài chính chính xác và gửi đơn đăng ký tái cấp vốn thế chấp. trước khi nó có thể được phê duyệt.
Lợi ích của việc tái cấp vốn mua nhà
Có một số lý do để tái cấp vốn cho khoản thế chấp của bạn. Một số lợi ích có thể có bao gồm:
- Giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn *. Theo Một nghiên cứu , chủ nhà trung bình có thể tiết kiệm 160 đô la trở lên mỗi tháng với một khoản tái cấp vốn. Với khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn, bạn có thể gửi khoản tiết kiệm cho các khoản nợ khác và các chi phí khác, hoặc áp dụng khoản tiết kiệm đó vào khoản thanh toán thế chấp hàng tháng và thanh toán khoản vay của bạn sớm hơn.
- Loại bỏ bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI). Một số chủ nhà có đủ vốn chủ sở hữu nhà hoặc vốn chủ sở hữu đã thanh toán sẽ không phải trả tiền bảo hiểm thế chấp, điều này sẽ làm giảm tổng số tiền thanh toán hàng tháng của họ.
- Giảm thời hạn khoản vay của bạn. Đối với những chủ nhà đã vay thế chấp sớm trong sự nghiệp, khoản thế chấp 30 năm có thể có ý nghĩa hơn về mặt tài chính. Nhưng đối với những người muốn trả nợ thế chấp sớm hơn, giảm thời hạn vay có thể là một lựa chọn hấp dẫn.
- Thay đổi từ một khoản thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh thành một khoản vay có lãi suất cố định. Khi bạn có một khoản thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh, khoản thanh toán của bạn có thể điều chỉnh lên hoặc xuống khi lãi suất thay đổi. Chuyển sang một khoản vay có lãi suất cố định với các khoản thanh toán hàng tháng đáng tin cậy và ổn định có thể mang lại cho chủ nhà sự an toàn khi biết rằng khoản thanh toán của họ sẽ không bao giờ thay đổi.
- Hợp nhất hạn mức tín dụng thế chấp và tài sản sở hữu nhà đầu tiên của bạn (HELOC). Bằng cách chuyển đổi chúng thành một khoản thanh toán hàng tháng, bạn có thể đơn giản hóa tài chính của mình và tập trung vào một khoản nợ duy nhất. HELOCs thường có lãi suất có thể điều chỉnh, do đó, việc tái cấp vốn thành một khoản vay có lãi suất cố định có thể giúp bạn tiết kiệm tiền về lâu dài.
- Sử dụng vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn để nhận tiền mặt. Với giá trị căn nhà ngày càng tăng, bạn có thể có đủ vốn chủ sở hữu để được tái cấp vốn bằng tiền mặt. Số tiền này có thể được sử dụng để tài trợ cho việc cải tạo nhà, trả nợ hoặc tài trợ cho các khoản mua sắm lớn.
Rủi ro khi cho vay tái cấp vốn
Tùy thuộc vào mục tiêu và tình hình tài chính của bạn, tái cấp vốn có thể không phải lúc nào cũng là lựa chọn tốt nhất của bạn. Trong khi tái cấp vốn mang lại nhiều lợi ích, bạn cũng sẽ phải cân nhắc những rủi ro.
Ví dụ, việc tái cấp vốn cho khoản thế chấp của bạn thường bắt đầu lại quá trình trả nợ. Vì vậy, nếu bạn có năm năm để trả khoản vay 30 năm và quyết định mua một khoản thế chấp 30 năm mới, bạn sẽ thực hiện thanh toán thế chấp trong 35 năm. Đối với một số chủ nhà, đây là một kế hoạch tốt, nhưng nếu bạn đã có, chẳng hạn như 10 hoặc 20 năm thế chấp, tiền lãi trọn đời có thể không đáng với các chi phí bổ sung.
Trong những trường hợp này, nhiều chủ nhà tái cấp vốn bằng một khoản vay ngắn hạn sẽ không kéo dài thời hạn thanh toán thế chấp của họ, chẳng hạn như khoản thế chấp 20 hoặc 15 năm (thường cũng đưa ra mức lãi suất thấp hơn các khoản vay 30 năm).
Nói chung, tái cấp vốn là một lựa chọn tốt nếu lãi suất mới thấp hơn lãi suất thế chấp hiện tại của bạn và tổng số tiền tiết kiệm vượt quá chi phí tái cấp vốn. Ví dụ: nếu bạn còn lại 390.000 đô la cho khoản vay 400.000 đô la với tỷ lệ 4,25%, việc thay thế khoản thế chấp hiện tại của bạn ở mức 3,75% có thể dẫn đến tiết kiệm 162 đô la mỗi tháng so với khoản vay trước đó của bạn. *
* Khi tái cấp vốn cho khoản vay hiện tại của bạn, tổng chi phí tài chính của bạn có thể cao hơn trong suốt thời gian của khoản vay.
Câu hỏi thường gặp về tái cấp vốn
Trước khi chọn tái cấp vốn, điều quan trọng là phải chuẩn bị. Để đánh giá mức độ sẵn sàng tái cấp vốn của bạn, hãy xem xét các câu hỏi sau.
Tôi có nên tái cấp vốn nếu tôi chỉ định sống trong nhà thêm vài năm nữa không?
Giống như khi bạn mua nhà lần đầu, bạn sẽ phải trả phí, thuế và chi phí đóng cho khoản thế chấp tái cấp vốn của mình. Điều quan trọng là phải xác định thời gian bao lâu để hòa vốn khi tái cấp vốn cho một khoản thế chấp. Điểm hòa vốn là điểm mà khoản tiết kiệm hàng tháng được tạo ra bằng cách tái cấp vốn cho một khoản thế chấp lớn hơn chi phí tái cấp vốn.
Theo Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng, bạn cần cân nhắc xem khoản tiết kiệm hàng tháng sẽ mất bao lâu để trả hết chi phí tái cấp vốn. Xem lại các chi phí đóng mà bạn đã trả cho khoản vay mua nhà ban đầu của mình. Chi phí tái cấp vốn có thể gần giống nhau. Một nguyên tắc chung là chỉ tiếp tục nếu lãi suất mới giúp bạn tiết kiệm được số tiền đó trong khoảng hai năm (nói cách khác, nếu bạn hòa vốn trong khoảng hai năm).
Vì vậy, hãy chắc chắn để làm phép toán và hiểu khoản vay mới sẽ ảnh hưởng đến bạn như thế nào.
Tái cấp vốn ảnh hưởng đến điểm tín dụng của tôi như thế nào?
Điểm tín dụng của bạn không chỉ giúp xác định phê duyệt tái cấp vốn thế chấp mà còn xác định lãi suất mà người cho vay của bạn sẽ cung cấp. Nói một cách đơn giản, điểm tín dụng của bạn càng cao thì lãi suất của bạn càng thấp.
Ví dụ: một người đi vay với số tiền vay trung bình là 250.000 đô la và điểm tín dụng là 640 có thể trả lãi suất cao hơn khoảng 2.500 đô la một năm so với người vay có điểm tín dụng là 760 . Nếu điểm tín dụng của bạn đã giảm kể từ lần đầu tiên nhận thế chấp, bạn có thể phải trả mức lãi suất cao hơn, điều này có thể phủ nhận bất kỳ lợi ích tiềm năng nào từ việc tái cấp vốn.
Số dư còn lại trong khoản vay của tôi là bao nhiêu?
Trước khi ký một khoản thế chấp mới, bạn sẽ cần phải đánh giá số dư khoản vay hiện tại của mình. Nếu bạn hiện đang ở năm thứ 15 của khoản vay 30 năm, bạn có thể muốn khám phá các tùy chọn tái cấp vốn với thời hạn ngắn hơn. Điều này có ý nghĩa đối với nhiều chủ nhà vì nó cho phép họ tận dụng mức giá thấp trong lịch sử mà không bị trì hoãn ngày thanh toán, điều này thường có thể mang lại khoản tiết kiệm đáng kể. *
Tôi có cần sự linh hoạt hay một lịch trình thanh toán cứng nhắc?
Một cách sử dụng phổ biến của tái cấp vốn là rút ngắn thời hạn của khoản vay và trả hết sớm hơn. Nếu lãi suất thế chấp hiện tại thấp hơn lãi suất hiện tại của bạn, thông thường sẽ có số tiền thanh toán hàng tháng tương tự trong khi giảm số năm thế chấp của bạn.
Ví dụ, chủ nhà có khoản thế chấp 30 năm có thể tái cấp vốn thành khoản vay 15 năm. Đây có thể là một lựa chọn tuyệt vời, nhưng có những điều cần xem xét:
Đầu tiên, hầu hết các công ty cho vay sẽ cho phép bạn trả nợ thế chấp sớm. Vì vậy, nếu bạn muốn thanh toán khoản vay 30 năm của mình trong 15 năm với các khoản thanh toán bổ sung, bạn có thể làm như vậy. Điều này có thể giúp bạn tạo tiền gốc nhanh hơn và tiết kiệm tiền trả lãi. Nếu hoàn cảnh thay đổi và thời gian trở nên khó khăn, bạn có thể hoàn lại khoản thanh toán hợp đồng 30 năm ban đầu.
Mặt khác, khoản vay 15 năm thường cung cấp khoản tiết kiệm lãi suất lớn hơn và cũng có thể giúp bạn xây dựng vốn chủ sở hữu nhanh chóng, vì vậy bạn có thể sở hữu nhà của mình miễn phí và không cần trả tiền sớm hơn là muộn.
Tái cấp vốn có sẵn cho các khoản vay FHA, VA, Jumbo hoặc USDA không?
Có, tùy thuộc vào tình hình hiện tại của bạn, một trong những tùy chọn này có thể có ý nghĩa đối với bạn. Ngoài ra, nếu bạn hiện đang có một khoản vay thông thường, FHA, VA, Jumbo hoặc USDA, có các tùy chọn có sẵn bao gồm một số chương trình tái cấp vốn đơn giản. Các chương trình tái cấp vốn hợp lý cung cấp quy trình phê duyệt hợp lý bằng cách giảm hoặc loại bỏ nhiều đánh giá thu nhập, tín dụng hoặc thẩm định được bao gồm trong các chương trình tái cấp vốn tiêu chuẩn.
Chương trình tối ưu hóa của VA được gọi là Tái cấp vốn Giảm lãi suất, hoặc IRRRL. Điều quan trọng cần đề cập là các khoản vay tái cấp vốn được tối ưu hóa có thể không cho phép tùy chọn rút tiền mặt. Ngoài ra, giống như các tùy chọn tái cấp vốn khác, các khoản vay tái cấp vốn đơn giản có thể thêm vào tổng chi phí của bạn trong suốt thời gian vay.
Bây giờ có phải là thời điểm thích hợp để tái cấp vốn?
Cuối cùng, điều quan trọng là phải sàng lọc các con số để xem liệu việc tái cấp vốn có phù hợp với bạn hay không. Ngay cả khi bạn đã không thể tái cấp vốn trước đây, các chương trình và tỷ lệ cho vay luôn thay đổi. Những thay đổi này, cùng với việc tăng giá trị nhà ở các thị trường khác nhau, có thể cho phép bạn giảm giá hoặc các khoản thanh toán hàng tháng của mình.
Nhưng bạn không cần phải làm điều đó một mình! Các nhân viên cho vay của PennyMac luôn sẵn sàng giải đáp các thắc mắc của bạn và hướng dẫn bạn con đường tái cấp vốn thành công.
Tỷ lệ và kỳ hạn tái cấp vốn
Trong một tái cấp vốn của lãi suất và thời hạn, thông thường bạn sẽ nhận được một khoản thế chấp mới với lãi suất thấp hơn, cũng như có thể có thời hạn thanh toán ngắn hơn (30 năm đổi thành kỳ hạn 15 năm).
Với mức lãi suất thấp trong lịch sử gần đây, việc tái cấp vốn cho khoản thế chấp 30 năm của bạn thành khoản thế chấp 15 năm có thể kết thúc bằng các khoản thanh toán hàng tháng tương tự như khoản vay ban đầu của bạn. Điều này là do số tiền lãi bạn phải trả cho khoản thế chấp mới của mình thấp hơn, mặc dù khoản thanh toán thế chấp 15 năm thường cao hơn các khoản vay 30 năm.
Sự thật về Thế chấp nói rằng điều quan trọng là phải đảm bảo rằng bạn tìm thấy điểm hòa vốn trước khi quyết định tái cấp vốn cho lãi suất thế chấp hiện tại của mình. Điều này thực chất là khi chi phí tái cấp vốn được thu hồi thông qua khoản thanh toán thế chấp hàng tháng thấp nhất.[1].
Tái cấp vốn bằng rút tiền mặt
Trong hình thức tái cấp vốn bằng tiền mặt, bạn có thể tái cấp vốn lên đến 80% giá trị hiện tại của ngôi nhà bằng tiền mặt. Đó là lý do tại sao nó được gọi là tái cấp vốn rút tiền mặt. Vì vậy, giả sử căn nhà của bạn trị giá 100.000 đô la và bạn nợ 60.000 đô la tiền vay của mình. Ngân hàng hoặc người cho vay của bạn có thể cung cấp cho bạn, với tư cách là một người vay đủ điều kiện, 20.000 đô la tiền mặt, làm cho khoản thế chấp mới của bạn là 80.000 đô la.
Trong tái cấp vốn rút tiền mặt, không phải lúc nào bạn cũng tiết kiệm tiền bằng cách tái cấp vốn, nhưng bạn đang nhận được một hình thức cho vay với lãi suất thấp hơn số tiền mặt cần thiết. Lý do cho việc tái cấp vốn bằng tiền mặt có thể là bạn có thể muốn đào một hồ bơi mới để nghỉ hưu ở sân sau hoặc đi nghỉ trong mơ.
Lưu ý rằng việc cầm cố thế chấp bằng tiền mặt sẽ làm tăng số tiền thế chấp của bạn[2]. Điều này có thể có nghĩa là các khoản thanh toán lớn hơn và / hoặc dài hạn hơn. Hãy nhớ rằng đây không phải là tiền miễn phí và bạn phải trả lại cho người cho vay của bạn.
Quyết định tái cấp vốn cho khoản thế chấp của bạn không phải là điều gì đó được xem nhẹ. Cân nhắc chi phí tái cấp vốn so với số tiền tiết kiệm được. Nói chuyện với một nhà lập kế hoạch tài chính nếu bạn lo lắng về việc bạn có nên tái cấp vốn hay không, cùng với các lựa chọn khác có sẵn cho bạn.
Nội dung
- Tái cấp vốn là gì?
- Lợi ích của việc tái cấp vốn mua nhà
- Rủi ro khi cho vay tái cấp vốn
- Câu hỏi thường gặp về tái cấp vốn
- Tôi có nên tái cấp vốn nếu tôi chỉ định sống trong nhà thêm vài năm nữa không?
- Tái cấp vốn ảnh hưởng đến điểm tín dụng của tôi như thế nào?
- Số dư còn lại trong khoản vay của tôi là bao nhiêu?
- Tôi có cần sự linh hoạt hay một lịch trình thanh toán cứng nhắc?
- Tái cấp vốn có sẵn cho các khoản vay FHA, VA, Jumbo hoặc USDA không?
- Bây giờ có phải là thời điểm thích hợp để tái cấp vốn?
- Tỷ lệ và kỳ hạn tái cấp vốn
- Tái cấp vốn bằng rút tiền mặt